海纳策略速看！上海物业管理招投标新规征求意见，前期物业变更或迎新突破

为进一步规范物业管理招投标，让业主拥有更多选择权，上海市房屋管理局近日发布《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见（征求意见稿）》征求意见的公告，对现有规则进行大幅修订，涵盖前期物业费定价机制、流程优化、业主权利保障等多个方面，旨在推动物业服务“质价相符”，让业主消费更明白、选择更自主。

现行的《关于进一步规范本市物业管理招投标工作的若干意见》自2021年6月1日起施行，有效期至2025年12月31日。此次征求意见稿对该文件做出了较大幅度的修订完善，包括删除招标代理机构相关内容、优化前期物业费定价机制、规范招标评标全流程等。

变化一：招标人主导作用更突出

此次征求意见稿删除了原文件中与“招标代理机构”相关的全部内容，包括第四条“招标代理机构的信息上报”等条款。

“今后小区业委会开展招投标工作，不必依赖招标代理机构，可直接聘请招标人或相关咨询公司，让招标人的主导作用更突出。”市房管局相关工作人员解释，由于招标代理机构的管理缺乏上位法支撑，备案、准入等规则无法依法确立，其运营本质是受招标人委托的市场行为，不属于法定监管范畴。因此，原文件中涉及代理机构信息上报、信用管理及投标保证金等内容均予以删除，不再纳入此次规范范围。

变化二：前期物业变更或有“快车道”

上海现有1.3万个住宅小区中，约4000个尚未成立业委会，部分商务楼宇也存在类似情况，长期由开发商选聘的前期物业代管。这类场所易因设施老化、物业费未及时调整等问题海纳策略，陷入管理乏力的困境。

此次修订针对性破解这一难题：业主大会尚未成立的，经20%以上业主提议，居民委员会可组织业主依法共同决定解聘物业，并委托建设单位或授权居委会办理后续变更手续。

业内人士认为，这一规定为少数物业管理失序的小区居民提供了清晰路径。不过需注意，收到20%以上业主提议后，居委会须依法组织表决；同时，业主也应提前查阅现行物业服务合同，厘清提前终止合同可能涉及的违约责任，确保流程合规。

变化三：业委会话语权再提升

新征求意见稿中，评标委员会组成迎来优化升级：成员规模从固定5人调整为5人及以上单数，其中评审专家占比不低于三分之二；新增“从评审专家中随机确定组长”机制，明确组长需全程主导评标，在流程收尾时汇总意见并出具书面报告，确保评审结果完整精准。

新规同时新增两项关键环节：一是限定投标入围人数为3至10名，若应标超10人，招标人需按招标文件标准择优选取；二是恢复开标评标阶段的现场答辩，为评审专家与投标企业搭建直面沟通、精准指导的桥梁。

“此次征求意见稿的调整本质是给业委会赋权，让业主的决定权更扎实。”上海市春申复地城（一期）业委会主任王瑛解读道。她在培训中常叮嘱同行：“招标前多对接几家物业，把小区真实的服务需求理清楚，才能让多数业主的意愿落地，选出最适配的团队——毕竟没有绝对的‘最好’，只有真正‘合适’的选择。”

变化四：全流程规范物业续聘

征求意见稿明确，物业服务企业有意续聘的，须于合同到期前90日，通过监管服务平台向业委会提交续聘方案，方案中需明确物业服务内容与标准、收费标准、计费方式及拟派项目经理等核心信息。业委会收到方案后30日内，须组织业主大会对续聘方案进行表决，确保业主意愿及时体现。

若物业企业未提交续聘方案，或业主大会未通过续聘表决，业委会则需依据管理规约拟定另聘方案，同样提交业主大会表决。无论是续聘还是另聘方案，经业主大会通过后，业委会均须在物业管理区域内公示结果，保障流程公开透明。

后续执行中，若业主大会决定续聘，业委会须在原合同到期前通过监管服务平台完成合同网签；若选择招标选聘，则全程通过该平台规范操作，实现全流程可追溯。

变化五：强化对招投标双方约束

此次征求意见稿强化了对招投标双方的约束：若中标候选人放弃中标，招标人可按顺序确定其他中标候选人为中标人。其中，中标候选人非因客观不可抗力放弃中标的，区房管局将依据本市物业服务企业信用信息管理相关规定，对该企业作出失信记分处理；若招标人无正当理由未按规定向中标人发出中标通知书，区房管局应责令其限期整改，逾期未改的，将向全体业主通报。

据悉海纳策略，征求意见截至9月4日，修订后拟于2026年1月1日起正式施行。

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